La vida de Doily Ríos dio un giro positivo desde que firmó las escrituras de propiedad de su nueva casa en Vías La Parroquia, zona 6, adonde se mudó en agosto pasado junto a sus dos hijas, de 16 y 19 años. Doily es madre soltera y trabaja como asistente comercial en la zona 6. Cuenta que, de alquilar una casa llena de goteras con mensualidades de Q1 mil 500 en la zona 18, ahora paga mensualmente Q1 mil 800, por una nueva vivienda con un programa de crédito a 40 años plazo. Con una sonrisa, afirma que ahora todo le queda más cerca y se siente tranquila de vivir en un lugar seguro.

Doily forma parte de las más de 650 familias beneficiadas que, hasta el momento, se han sumado a los programas de vivienda prioritaria y vivienda asequible de la municipalidad capitalina. Hasta el primer trimestre del 2024, se han puesto en marcha 32 proyectos en distintas fases que superan las cuatro mil 500 viviendas, distribuidas en 15 zonas de la capital. Este proyecto, que comenzó a ejecutarse a finales del 2021, responde al interés de ofrecer alternativas de vivienda adecuada para las familias de menores ingresos. Una demanda no atendida que representa a más del 60% de los hogares que viven en el área urbana central.

El perfil de ese grupo poblacional tiene un ingreso que va de 1.5 hasta cuatro salarios mínimos mensuales, de acuerdo con consultorías realizadas por el Banco Mundial (BM) y datos del Censo de Población. “Una condición que los convierte en prioridad para recibir atención en vivienda”, expresó el alcalde Ricardo Quiñónez en un documento. En ese grupo hay déficit habitacional de unas 150 mil unidades nuevas. De esa cifra pueden cubrirse alrededor de 70 mil unidades, que pertenecen a un segmento poblacional que sí tiene posibilidad de ser bancarizado”, explica la gerente de la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano, Eva Campos, según el diagnóstico realizado.

El programa funciona a través de desarrolladores privados, quienes aportan el terreno, el financiamiento y la construcción de proyectos de vivienda vertical. En respuesta, la municipalidad capitalina, a través de la Empresa de Vivienda, les otorga una serie de incentivos, establecidos en los reglamentos 10-2019, y sus modificaciones en el 12-2022. Esos edificios de apartamentos están concebidos en la visión del plan de ordenamiento territorial (POT), en donde se promueve la densificación urbana; pero, al mismo tiempo, enmarcados en el mediano plazo, en el plan de desconcentración denominado Distritos de Oportunidad.

Dos modelos

El ingeniero Julio Arriola, de la Desarrolladora Iruña, levantó en tiempo récord un edificio cien por ciento de vivienda prioritaria, Villa Santa Marta, ubicado en la 23 calle de la zona 3. Consta de ocho pisos y 46 apartamentos. Por sus buenas prácticas sostenibles de ahorro de agua y reciclaje de aguas grises fue premiado, a la vez de recibir a cambio otros incentivos. “Queríamos hacer algo para aportar a este grupo social. Encontramos la oportunidad, pero era parte de devolver el legado que recibimos de nuestra abuela, Marta Raquel, fundadora de Iruña”, comenta Arriola.

Parte de los incentivos propuestos para los desarrolladores consiste en combinar estos edificios con dos modelos de vivienda dirigidos a dos grupos socioeconómicos cercanos, pero diferentes. A la fecha, los resultados totales contabilizan 53% apartamentos para vivienda prioritaria y 47% destinados al de vivienda asequible. En el de vivienda prioritaria, los requisitos son que sea un núcleo familiar sin bienes inmuebles, con un ingreso que no supere los cuatro salarios mínimos —Q 15,892 /año 2025—. Las cuotas son de 91 salarios mínimos. Para el 2019 eso significaba Q250 mil, pero este año tuvo un incremento de Q361 mil 547, explica la arquitecta Campos.

Los primeros indicadores de ese segmento reportan que el 82% de los beneficiarios tiene perfil de ingreso de 1.5 a tres salarios mínimos mensuales, y el 65% son mujeres jefas de hogar. El de vivienda asequible fue resultado de un ajuste en la normativa para combinar ese tipo de proyectos, en donde el inversionista tiene mayor libertad de venta. En ese segmento, el comprador debe ser carente de propiedades, estar en el rango de ingresos desde los 110 hasta los 170 salarios mínimos. Los postulantes podrían ser beneficiarios de la Ley de Interés Preferencial (LIP), con costos de propiedades que van desde los Q437 mil 35 hasta los Q675 mil 418.

Los desafíos

La Empresa Metropolitana de Vivienda se creó en el 2012. No fue sino hasta mayo del 2019 cuando se aprobó y publicó el reglamento de régimen especial para vivienda prioritaria, y en el 2022, las modificaciones que incorporan una serie de incentivos para el desarrollador, como la vivienda asequible. ampos explicó que ese fue un trabajo conjunto que tomó año y medio con el sector privado para hacer factible ese objetivo social, en donde se generaron incentivos desde reducir tasas (Faprivi), a cambio de ofrecer una oferta de vivienda densa y compacta —según los planes de ordenamiento territorial—, con beneficios concretos regulados en tamaño, precio y comprador.

Parte de los desafíos es atender la demanda de 70 mil unidades habitacionales. “El portafolio actual equivale al 6% del déficit cuantitativo en cuatro años. Con ese mismo ritmo, podremos cubrir el 11% del déficit para el 2028, es decir, unas ocho mil viviendas. Sin embargo, para cerrar la brecha, deberíamos tener un ritmo de construcción de unas ocho mil unidades prioritarias cada año”, aseguró la arquitecta Campos. De ahí que el reto sea acelerar la oferta, en la que intervengan otros actores del Estado, para crear los incentivos fiscales y los subsidios, para que los inversionistas privados se interesen en dar respuesta a esa alta demanda en el mercado inmobiliario.

Al final de la Avenida del Cementerio, zona 3, se encuentra Altura 3, un edificio de Grupo Visión, que cuenta con 12 niveles y 64 apartamentos, con una vista privilegiada de la ciudad. Combinó 40% de vivienda prioritaria y 60% en el modelo asequible. Se encuentra en la etapa final de construcción, pero los ingenieros a cargo afirmaron que el 95% ya está vendido. De momento, son ocho los proyectos de vivienda prioritaria que están inmersos en Distritos de Oportunidad, un concepto urbanístico de ciudad compacta y de proximidad que promueve la desconcentración.

La directora de Planificación Urbana de la Municipalidad, arquitecta Silvia García, explicó que la ciudad concentra el empleo en un corredor central ubicado a lo largo de las zonas 9, 10, 13 y 14, el cual aglutina al 62% de las empresas y el 60% de los trabajadores. “Es parte de las razones del terrible tráfico”, expuso. A lo largo de una extensión de 228.74 km2, el mapa de ordenamiento territorial de la ciudad de Guatemala identifica el 40% de territorio urbanizado, 40% de áreas verdes y 20% de suelo con potencial para el desarrollo. “Existe la posibilidad de transformación y desarrollo de la vivienda vertical; aunque el mercado inmobiliario continúa en las zonas tradicionales: 10, 13, 14 y 15, también hay otras con alto potencial para redirigir el desarrollo.

De allí parte la creación de los seis distritos de oportunidad: en región norte, centro y sur; además de un distrito verde de conservación, plasmado en el acuerdo 23-2023. Dos ejemplos de estos proyectos son Vía Norte, en la zona 18, y Distrito 7-11, en Miraflores. García explicó que el suelo público es escaso, por lo que se necesita de los actores privados que apoyen ese modelo de desarrollo, concebido en varios proyectos detonadores. Así que la visión es hacer un uso de suelo más eficiente, que garantice proximidad de la vivienda, con sus respectivos servicios, como parte del concepto de ciudad compacta.

Lejos de trabajar con la hoja en blanco para la planificación de una ciudad, para urbanistas como García su rol consiste en conjugar los intereses y estrategias de los distintos actores que hacen la ciudad, desde las comunidades, sociedad civil y sector privado. “Hay que mediar intereses en beneficio de la colectividad”, aseguró. Para David Galindo, jefe comercial del edificio Altura 3, apostar por ese segmento poblacional resulta totalmente rentable. “No es solo desde el aspecto económico. Se trata de aportar a la sociedad, lo cual nos tranquiliza. Y ese es un buen reintegro”, afirmó.

Para Doily y sus hijas, adquirir una vivienda significa también romper ciclos generacionales. “Mi mamá siempre anheló tener una propiedad; hasta ahora lo logramos. Por eso les digo a mis hijas que este es un patrimonio que debemos cuidar”, puntualizó.